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19/09/2022

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25/08/2022

Investir dans une résidence services : ce qu'il faut savoir avant de se lancer

 

La résidence services peut être un outil de diversification patrimoniale intéressant pour les investisseurs en immobilier. Défiscalisation, gestion locative déléguée, revenus réguliers… elle offre des avantages attractifs, mais n'est pas sans risque. Découvrez tout ce qu'il est bon de connaître avant de s'engager.

Les différents types de résidences services

Investir dans une résidence services, c'est acquérir un logement autonome dans un ensemble immobilier destiné à être loué à un public spécifique. Les résidences services sont tenues par un gestionnaire professionnel. Parmi ces résidences gérées, on peut compter :

La résidence étudiante

Réservée majoritairement aux étudiants et stagiaires, elle propose à la location des studios et des T2 situés à proximité des écoles, des universités et des transports en commun.

La résidence de tourisme

Ce type d'établissement regroupe les villages vacances (comme Pierre & Vacances, Maeva, Odalys, etc.) qui reçoivent des vacanciers sur des sites de villégiature en bord de mer ou à la montagne, et les appart'hôtels en ville, dédiés au tourisme d'affaires.

La résidence seniors

Les résidences pour seniors combinent des logements privatifs et des services dédiés (remise en forme, restauration, aide médicale, assistance administrative, etc.). Elles louent donc des appartements meublés à des retraités actifs qui cherchent un équilibre entre intimité et vie en communauté.

La résidence médicalisée

Celle-ci se différencie de la résidence seniors, car elle est vouée à accueillir des personnes âgées dépendantes qui nécessitent un suivi médical régulier. Vous pouvez donc choisir d'investir dans un Ehpad (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou une Mapad (Maison d'accueil pour les personnes âgées dépendantes).

Un modèle d'investissement séduisant

La résidence services offre de nombreux avantages qui séduisent de plus en plus de Français en quête de rendement et d'avantages fiscaux.

S'affranchir de la gestion locative

En investissant dans de l'immobilier géré, le particulier bailleur loue son bien à un exploitant via un bail commercial d'une durée comprise entre 9 et 11 ans. Le professionnel s'occupe d'équiper le logement, de trouver un locataire, d'assurer l'entretien, etc. La gestion locative est donc déléguée à 100 %.

Profiter du logement à titre personnel

Les propriétaires d'un logement en résidence de loisirs ont la possibilité d'en profiter pendant 6 à 8 semaines par an maximum.

Percevoir des revenus réguliers

La résidence services permet au propriétaire de percevoir des revenus réguliers. En effet, l'exploitant s'engage à lui verser un loyer net de charges défini dès l'acquisition, que le logement soit occupé ou non.

Bénéficier d'avantages fiscaux

L'achat dans une résidence services ouvre droit à des avantages fiscaux. Parmi eux :

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard

Reconduit jusqu'à fin 2022, il permet d'obtenir une réduction d'impôt à hauteur de 11 % du prix HT du logement (le montant maximal retenu par l'administration fiscale est de 300 000 € HT). Le propriétaire doit s'engager pour une durée minimale de 9 ans avec son exploitant.

 

À noter que le dispositif Censi-Bouvard n'est applicable qu'aux biens meublés achetés neufs, en VEFA ou anciens depuis au moins 15 ans et réhabilités. Seules les résidences étudiantes, seniors et médicalisées sont éligibles.

Le statut LMNP

Ce régime fiscal s'adresse aux loueurs en meublé non professionnel ayant des recettes annuelles inférieures ou égales à 23 000 €. Les loyers perçus sont imposables selon un régime simplifié (micro-BIC). Ce dernier permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur le montant des loyers encaissés, s'ils ne dépassent pas 70 000 € par an (170 000 € pour les meublés de tourisme classés). 

 

Au-delà de ces seuils ou sur simple demande, le propriétaire bailleur peut relever du régime réel. Dans ce cas, il pourra déduire l'ensemble des charges (intérêts de l'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic, etc.) de ses recettes et amortir le prix d'achat du bien.

La TVA récupérable

En investissant en LMNP dans le neuf, le propriétaire peut récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'achat, à condition de proposer au minimum 3 services parmi 4 prestations éligibles : entretien des locaux, blanchisserie, réception de clientèle et service de petit-déjeuner. Notez aussi que pour que le remboursement soit effectif, le bien doit être conservé pendant au moins 20 ans. Dans le cas contraire, la TVA devra être remboursée au prorata des années restant à courir.

… mais qui n'est pas sans risque !

S'il paraît plutôt alléchant sur le papier, le modèle d'investissement locatif en résidence services présente tout de même quelques limites.

S'engager sur le long terme

Comme mentionné précédemment, investir en résidence services implique un engagement de longue durée, d'au moins 9 ans ! Le fonctionnement de la location est établi selon les propres règles de l'exploitant. Il y définit notamment les modalités d'indexation de loyer, la répartition des charges, les droits et devoirs de chacune des parties, les scénarios en cas de revente, etc. Alors mieux vaut étudier en détail le contrat de location pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Miser sur le bon cheval

Trouver le bon partenaire sur une aussi longue durée n'est pas chose aisée !

 

Tout d'abord, il est primordial de bien se renseigner sur la santé financière de l'exploitant puisqu'à tout moment, s'il se trouve en difficulté, il peut prendre des décisions lourdes de conséquences pour le propriétaire. Par exemple, lors de la crise sanitaire du COVID-19, de nombreux établissements ont été fragilisés financièrement pour cause de fermeture ou de non-remplissage, et ont dû retarder ou annuler le paiement des loyers. Même si ce genre de situation demeure exceptionnel, il est tout de même bon de connaître ce genre de risques avant de s'engager. 

 

Outre la solidité du gestionnaire, il faut prêter attention à 2 autres critères essentiels :

 

        l'emplacement : cela a d'autant plus d'importance pour les résidences de loisirs qui, pour séduire les futurs occupants, doivent être bien situées (proches de la plage ou de la montagne pour les vacanciers, des lieux d'enseignement pour les étudiants, etc.).

 

        le prix : il est important de bien se renseigner sur les prix du marché avant de signer. En effet, avec les avantages fiscaux avantageux, les promoteurs peuvent être tentés de gonfler le prix d'achat.

 

Envisager une décote à la revente

 

La revente d'un bien situé en résidence services peut être laborieuse. D'abord, ce type d'investissement ne séduit pas tous les profils d'acheteurs. En général, il se destine à des investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine ou à se constituer un complément de revenus en prévision de la retraite. Ensuite, la succession des occupants au fil des années peut dégrader le logement et nécessite un entretien régulier pour ne pas se retrouver en fin de bail avec un bien dans un état médiocre. Enfin, il est difficile d'avoir une idée du prix de revente, car il dépend de multiples facteurs comme la localisation, l'état général de la résidence, la rentabilité, etc. 

 

S'il paraît séduisant sur le papier, l'investissement en résidence services doit néanmoins être étudié avec précaution pour limiter les risques.

 

 

Sources :

L'immobilier pour les nuls - édition 2022

https://m.investir.lesechos.fr/actualites/les-atouts-et-les-pieges-des-residences-avec-services-1888991.html

https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/investir/avantages-investir-une-residence-de-services-article-13048.html

https://www.loi-censi-bouvard.info/

https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/investissement-locatif-dispositif-censi-bouvard

https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/location-meubl%C3%A9e-non-professionnelle-lmnp

https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition

https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-investissement/le-dispositif-lmnp/tva-lmnp#:~:text=LMNP%20et%20TVA,acquisition%20de%20votre%20bien%20immobilier.